מינוף לצורך רכישת נכס להשקעה - מה דעתכם?
טוב? לא טוב? תלוי?
כמתכנן פיננסי מוסמך CFP (וכרואה חשבון) התשובה שלי תמיד תהייה - תלוי במקרה ויש לבחון לפי צורך והתאמה אישית.
הפעם אני רוצה להראות לכם איך % מימון שונה משפיע אחרת על כל אחד ולפי מערכת קבלת ההחלטות שמתאימה לו...
הרי מינוף זה תלוי סיטואציה.
לא מזמן היה פוסט של מישהו שרשם "אני יכול לקחת הלוואה של 300 אלף ש"ח, באיזה פרויקט נדלן כדאי לי להשקיע?" התשובות (מטעם) נעו בין רכישת בית להשכרה ועד עסקאות פליפ. כששואלים אדם שמוכר מוצר מה הוא חושב, בסופו של דבר הוא יוביל למוצר. ככשואלים אדם שמייצר לכם פתרון, כמו מתכנן פיננסי CFP, אין תשובה אחת אלא כמה אפשרויות שמבוססות על סט שאלות שנועדו להכיר אתכם יותר טוב. אדם שלוקח מימון יכול להיות שיש לו עוד כסף בצד שהוא לא משתף, יכול להיות שיש לו נכס מניב אחר שמכסה לו את ההחזר, יכול להיות שיש לו משפחה שתתמוך בו בהחזר במקרה של כשל כלשהו... ויכול להיות שיש לו מספיק עודף תקציבי לכסות את ההחזר גם אם ההשקעה לא תניב למשך תקופה. הרי אדם בעל יכולת כלכלית לעמוד בהחזרי ההלוואה יכול לנצל זאת בשביל לקדם את עצמו מוקדם יותר ולהקפיץ אותו שלב בדרך לעצמאות כלכלית, ולא צריך לחכות עד שיווצר הון... אז יאללה.. בואו נראה את האפשרויות השונות וההשלכות שלהם ברך להצלחה כלכלית יחד
בכל תכנון פיננסי נערכת בחינה של שימוש במינוף חכם עבור רכישת נכסים.
בדוגמאות שלפנינו נבחנת השקעה בנכס שעלותו 300,000 ש"ח, המייצר תשואה נטו של 7.25%, וחישוב הריבית הינה ריבית פשוטה (לצורך קלות ההמחשה וכן מחוסר מהותיות),
כשכל פעם משתנה מרכיב המימון, ובהתאם השפעתו על
התא המשפחתי
המאמר בה להראות לכם את ההשפעה של כל אלטרנטיבה בעיניים שלי כמתכנן פיננסי CFP שרואה את כל התמונה לגביכם
אלטרנטיבה א' - הנכס נרכש ב 100% מימון זר (כלומר הלוואה) בואו ונראה מה זה אומר:
באלטרנטיבה א' ההלוואה מוחזרת לפי לוח סילוקין רגיל, שפיצר, של קרן + ריבית כל חודש.
בגלל צורת החזר ההלוואה, למעשה נוצר תזרים שלילי כל חודש, כלומר שהשכ"ד מכסה חלק מתשלום ההלוואה וחלק מהתשלום יוצא מהכיס שלכם כל חודש.
בבחינה של צורת מימון זו יש לבחון השפעה על התזרים החודשי; האם אתם מסוגלים ועומדים בכך?, מה יקרה במצב של זעזוע ושינוי בהכנסות של התא המשפחתי?
מה יקרה כשההוצאות פתאום יגדלו עקב שינוי במצב המשפחתי?
=========
בואו נראה את אלטרנטיבה ב' - הנכס נרכש ללא מימון - רק מההון העצמי
באלטרנטיבה ב' ניתן לראות כי השימוש בהון עצמי בלבד לרכישת הנכס יוצרת תזרים חיובי חודשי שניתן לחסוך אותו ולהשקיע אותו במקום אחר כך שיתקבל אפקט של ריבית דריבית על הכסף.
כמו כן, ניתן לראות בכסף שנחסך כיצירת כרית בטחון לתא המשפחתי,
או לחילופין מימון מטרות וצרכים אחרים כגון לימודים, חופשה, רכב וכו'
=========
בואו נראה את אלטרנטיבה ג' - שבה הנכס נרכש במימון בהלוואת גרייס (רק תשלום ריבית)
באלטרנטיבה ג' ניתן לראות כי השימוש בהלוואה שבה מחזירים רק ריבית לרכישת הנכס, יוצרת תזרים חיובי חודשי שניתן לחסוך אותו ולהשקיע אותו במקום אחר כך שיתקבל אפקט של ריבית דריבית על הכסף.
כמו כן, ניתן לראות בכסף שנחסך כיצירת כרית בטחון לתא המשפחתי,
או לחילופין מימון מטרות וצרכים אחרים כגון לימודים, חופשה, רכב וכו'
ניתן לראות דמיון לאלטרנטיבה ב', כשההבדל הוא ברווח הסופי שקטן יותר אך מנגד כל הכסף מקורו במינוף (כשבאותו זמן הכסף שכנגדו נלקחה ההלוואה ממשיך לעשות תשואה)
=========
בואו נראה את אלטרנטיבה ד' - הנכס נרכש מחציתו מהון עצמי ומחציתו בהלוואה (שמוחזרת לפי לוח שפיצר)
באלטרנטיבה ד' המשקיע השתמש חלקו בהון עצמי וחלקו בהלוואה שמוחזרת לפי לוח שפיצר.
אנו רואים כי אופן ההשקעה יוצר פער תזרימי חודשי שלילי.
הסיבה לכך נובעת מכך שההחזר החודשי של ההלוואה גבוה יותר מההכנסה נטו שהנכס מייצר.
כך שיש לבחון את עמידות תקציב התא המשפחתי בהוצאה הכספית הנוספת הזו כל חודש בשוטף וכן בבחינת שינויים עתידים אפשריים בתא המשפחתי.
**אני מזכיר כמובן שכל שינוי בריבית המימון גם משפיע על הרווח הכולל, אך לצורך יצירת אחידות הצגה של הסיפור נעשה שימוש באותם נתוני בסיס בכל אחת מהאלטרנטיבות**
=========
בואו נראה את אלטרנטיבה ה' - הנכס נרכש מחציתו מהון עצמי ומחציתו בהלוואה (שמוחזרת בשיטת גרייס - רק ריבית)
אלטרנטיבה ה' מעניינת מאוד. בגלל שהחלק של המינוף (ההלוואה) הוא בגרייס (ריבית בלבד), אז נוצר תזרים חיובי חודשי שמחזק את התא המשפחתי, יכול להיות מופנה להשקעות אחרות במקביל, לממן מטרות שונות (לימודים, חופשה, עזרה לבן משפחה)
אלטרנטיבה ה' ואלטרנטיבה ד' זהות ברווח אך בשוטף הן שונות מבחינת ההשפעה על התזרים ואז יש לבחון את אופן מימון ההשקעה, היכולת בחירת המימון ואיך שינויים בתנאים ישפיע על התקציב השוטף של המשפחה
=========
אז עכשיו בואו נרכז את כל תוצאות האלטרנטיבות
אז מה בסוף השורה התחתונה??
שהכל צריך להיבחן לגופו של עניין ולפי בחינת התמונה הכוללת שלכם.
כל תא משפחתי יכול להתמנף אחרת לצורך רכישת נכס להשקיע במטרה להגדיל את נכסי המשפחה ואת ההון שלה:
* יש משפחות שלא רוצות להתמנף או שכבר ממונפות כך שכעת יקנו הכל
מהון עצמי...
* יש משפחות שיכולות למנף כסף קיים עבור ההשקעה ובתנאי הלוואה רגילים
או גרייס (רק ריבית)...
* יש משפחות שייקחו מינוף לרכישת 2 נכסים במקביל...
* יש משפחות עם תקציב משפחתי חזק כך שיוכלו לעמוד בשינויים ויש כאלה
שלא, ולכן צריך לבחון יותר לעומק
* יש משפחות עם מקורות הכנסה נוספים שיכסו את תשלומי ההלוואה ואז
הבחינה הכוללת לגביהם שונה
* יש משפחות בעלות נכס להשקעה אחר שאפשר למנף אותו ובכך יוצרים
לעצמם תשואה ורווח שלא היו קיימים קודם ויש מקור רווח אחר שמכסה את
המימון (ועוד נשאר משהו בשוטף)
=========
כלומר אין אמת אחת. אין נכון או לא נכון. אין כדאי יותר או כדאי פחות;
ולכן החשיבות בתכנון פיננסי בהתאמה אישית
בסופו של יום, כמו שאני אומר לכולם - הכסף שלכם אמור לשמש אתכם, לא לשבת בבנק.
הכסף, ההון, התזרים צריך לממן את החלומות שלכם, המטרות האישיות והמשפחתיות שלכם.
הוא אמור להתממש בתקופות זמן שונות על פני טווחי זמן שונים, תוך חשיפה לסיכון שונה.
בתכנון הפיננסי כשבונים מתווה לתכנית השקעות קדימה, רואים לאן מופנים הכספים והרווחים, מתי נממש כל סוג השקעה וכן מה הצעד הבא שיהיה.
כמו שאת הפנסיה שתקבלו מקרן הפנסיה אתם בונים לאורך השנים, כך גם את ההשקעות אנחנו בונים לשנים הבאות – בין אם הן מיועדות לטווח ארוך כמו פנסיה ובין אם הן מיועדות עבור מטרות לאורך החיים (טיול משפחתי לחו"ל, מימון אירוע משפחתי, עזרה בלימודים וכו').
כשעושים חשיבה והתאמה אישית, יש שתי ציפורים ביד.
לא משנה כמה הון צברתם או שאתם עושים, ולא משנה אילו השקעות כבר ביצעתם ואילו אתם מתכננים לבצע...
אתם רוצים, אתם צריכים מישהו לצדכם שיודע להרכיב את כל הפאזל הגדול הזה, שיודע לשאול את השאלות הנכונות, מישהו שהוא נאמן רק לכם.
אז תצלצלו ונרכיב את הפאזל הזה שנקרא חופש פיננסי
תמיד פה לצדכם, עידו נוימן, הרואה חשבון והמתכנן הפיננסי שלכם.